買房人靜觀二手房主降價

　　新房市場價格逐步下探，而二手房業主卻依然惜售，遲遲不肯降價出售，這使得不少二手房購房人轉戰新房市場，本就觀望情緒濃厚的二手房市場客源進一步減少。而契稅的下調并沒有盤活二手房市場、加之房産稅傳聞不斷的情況下，業内人士指出，随着新房價格的下探，二手房業主也該适時降價出手，避免更多損失。

●時隔兩個月

二手房主降價接洽購房人

　　兩個月前，劉先生将位于通州梨園區域的一處房産挂牌出售，86平方米，總價130萬元，均價15000元/平方米，當時有購房人曾詢問劉先生115萬元是否出售，劉先生表示，“115萬算下來單價才13500元/平方米，哪有殺這麼多價的。”最終交易失敗。接下來的兩個月裡，雖不乏有購房人詢問，但砍價依然是主旋律。随着通州二手房價最低跌至13000元/平方米，劉先生近日主動約見開價115萬元的購房人，希望盡快出手。

　　與劉先生不同的是，小于将位于廣安門附近的一處76平方米的房源挂牌出售，總價210萬元，同樣，隻要有意向買家，基本都将價格砍至195萬至200萬，小于不甘心降價，認為市場隻是在限購的影響下乏力，一旦日後限購取消，售價接近3萬元/平方米應該不成問題，因此，“既然買家砍價這麼狠，那我還是先放着吧。”小于表示。

　　雖然上述二人做出截然相反的決定，但是同樣反映出二手房市場短期内價格走跌的趨勢。而對于是否應該降價出售，業内人士表示，“現在市場依然是在價格博弈當中，不過應該看到，沒有賣不出去的房子，隻有賣不出去的價。”

二手房價下跌 價格倒挂趨緩

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　　北京中原市場研究部的分析人士認為，今年嚴厲的限購、限貸政策有效擠壓了投機人士對房産市場的炒作空間，從而使得成交情況明顯收縮，房價正逐步回歸理性。同時受到近郊和遠郊新房大量上市的影響，二手房成交結構趨向于城内比例增加，且價格會相對下降較晚和下降幅度較小。郊區房産如通州、大興等則受到沖擊較大，成交價格、成交量區域已有大幅跳水。

　　從價格角度來看，預計11月二手住宅的價格約為23100元/平米，較10月下降1.5%左右，是自3月開始下跌以來跌幅最大的月份。業内人士認為，随着新房價格的跳水，二手房業主降價出售的意願有所增強。

　　應該看到，新房價格一直是二手房定價的“風向标”，随着目前市場上一手房打折促銷力度的不斷加大，一二手房價格倒挂的現象已經趨緩。

　　中原地産市場研究部認為，新房價格取決于開發商，開發商可以根據策略及自身需求迅速降價，但二手房小業主之間的博弈性較大，從而導緻樓盤整體房價的下降是個溫和緩慢的過程。而一旦新房價格大幅跳崖，将直接影響潛在購房者選擇二手房的積極性，緻使同區域同品質的二手房房價随之下降，如8月時倒挂的典型項目首開常青藤(樓盤資料業主論壇)家園、學府樹家園等二手房已經明顯下降，現在的二手房價格已經低于其新房的成交價格。有業内人士表示，随着新房價格的下探，二手房業主也該适時降價出手，避免更多損失。

契稅下調難憾購房人

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房産稅預期刺激業主降價出售

　　近日，北京上調最低計稅價格及普通住宅标準，對于二手房交易，根據現在的标準，北五環外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交總價為200萬，之前業主購買價格為100萬。購房者出售者都為第一套住房，按照之前的規定，需要繳納稅費為：個稅1%，營業稅100萬的5.5%，契稅3%，合計為13.5萬。而執行新規定以後隻需要繳納稅費為：契稅1%，個稅減免營業稅減免，隻需要繳納2萬的稅費，差額達到了11.5萬。

　　盡管如此，購房人小劉表示，現在的房價都在降，相比新标準下省下的稅費而言，還是等房價下跌更實惠，所以，還是選擇繼續觀望，坐等房價下跌。

　　而中原地産市場研究部認為，因為同時提高了最低指導價格，之前部分避稅的購房者将無法在避稅，所以兩者疊加，對購買二手房的業主來說，稅費變化主要體現的部分剛需購房人群中，部分豪宅的購房者甚至稅費将還有非常明顯的上漲。

　　同時，對于本次出台的認定普通住宅的标準，調整後的普通住宅認定标準與市場更為接近、更為合理，另外，該标準日後可能會在後續出台的試點房産稅，或者物業稅中起到比較重要的作用。

　　對此，亞豪機構任啟鑫分析，住建部有關負責人認為，限購是行政辦法，是“不得已而采取的政策”。在城鎮個人住房信息系統建立後，将更多的運用稅收手段進行調節，房産稅就是這其中最重要的一項。而一旦房産稅被提上日程，“擁有住房套數”或許會成為其中的征稅标準之一，投資客群持有房源的成本不斷上升，在房價不斷下行的通道中，成本的上升無疑會使其收益率逐漸下滑。“因此，在房産稅尚未出台，房價也尚未進入底部通道之時，積極降價售出手中房源才是更好的選擇。”任啟鑫表示。