貸款100萬元20年期，按7折利率算，月供增422元;按基準利率算，月供增653元

　　昨日，記者從多家銀行獲悉，受到今年央行連續三次上調貸款利率的影響，下月起不少房貸客戶将要開始為加息“買單”。由于房貸利率大多按年調整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的疊加效應将在明年集中體現。以貸款100萬元20年期為例，如果按照此前的7折利率計算，月供将增加422元;如果以基準利率計算，月供将增加653元。

　　房價降不抵利息漲

　　記者了解到，目前北京樓市貸款繼續收緊，大部分首套房購房者都需要執行基準甚至以上利率。以一套200萬房産計算，如果去年10月貸款100萬，按照當時的利率來看，20年需要支付的利息款為47.5萬左右。目前購房者如果購買一套200萬的房産則需要支付接近87萬的利息，20年貸款期增加利息支出接近40萬，也就是接近房價的20%左右。

　　“貨币政策緊縮是本輪調控限購之外，最嚴厲的政策。”一位資深的業内人士對記者表示，調控在前，即使通州、大興等闆塊出現了跳降，也沒有超過20%，但購房者選擇現在入市，實際支付的成本并沒有降低。而貸款利息大漲，不過是減少了部分首付;在總的購房成本中，減少給開發商的房款變成了銀行的利息。

　　7折優惠與存款利率“倒挂”

　　據銀行方面相關工作人員介紹，目前的基準利率為7.05，2009年到2010年大部分貸款執行的都是0.7倍，而2009年之前的貸款也全部在2009年更換為7折貸款利率，而且在貸款合同中明确規定：在貸款合同續存期内，執行基準利率的0.7倍。也就是說，到了2012年1月1日，之前的房貸需要執行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。

　　但連續加息後，現在5年期的定期存款利率已經達到了5.5的高點。中原地産三級市場研究總監張大偉算了一筆賬，同樣現有50萬資金，以貸款100萬20年期為例，如果選擇提前還貸，5年内節省的利息為123375元，如果選擇5年期定期存款，獲得的利息則為137500元，還可以賺取1.4萬;如果将100萬全部提前還款，根據還款節奏還款，在20年内最少可以損失6萬元的利息差。他同時表示，而且一旦再加息，利率差距還将拉大。如果選擇銀行其他理财産品或者信托等，收益将更高。

　　記者還了解到，目前多數銀行已停止辦理房貸業務。廣發銀行一位工作人員透露，時至年根加之限購影響，“即使可以辦理，也需要至少在基準利率上浮30%以上。”該工作人員還透露，最高上浮100%的情況也存在。

　　- 專家建議

　　三類情況不着急提前還貸

　　記者昨天從銀行了解到，目前尚未出現提前還貸潮。特别是在對降息預期高漲的情況下，貸款買房者更是不着急。

　　每年年底都是提前還貸的高峰，但今年卻沒有出現提前還貸潮。記者昨天從工行、招行、農行等銀行了解到，距離年底隻有20多天時間，但打算趕在新利率實行前還款的人較前幾月并沒有明顯增加。

　　銀行理财專家指出，如果手上确有閑散資金，并且不想承受那麼大的利息壓力，可以考慮提前還貸，此外有三種情況不太适合提前還貸。

　　一是享受7折利率房貸。在目前首套房貸款利率都比基準利率高的态勢下，提前還款看似節省利息，實則得不償失。以100萬元20年期等額還本息貸款為例，部分客戶按照今年調息前5.94的基準利率打7折計算，每月月供為6463元，明年這部分客戶還能按7.05基準利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調整前後月供之差不過100元。

　　二是等額本金還款已過1/3。等額本金是将貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，随着還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。

　　三是投資收益高于貸款利率。管投資時雖有風險，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。目前半年期、一年期理财産品的收益率就已經高于打折後的房貸利率，足以應付加息後的房貸利息支出。