湖南省物業服務收費管理辦法

　　湘價服〔2010〕76号

　　湖南省物價局 湖南省住房和城鄉建設廳

　　關于印發《湖南省物業服務收費管理辦法》的通知

　　二○一○年六月七日 　　

各市州縣物價局、房産局：

　　為進一步規範物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據國家有關規定，結合我省實際，經召開價格決策聽證會及廣泛聽取意見，并報省人民政府同意，現将《湖南省物業服務收費管理辦法》印發你們，請結合當地實際貫徹執行。

　　附件：

　　湖南省物業服務收費管理辦法

　　第一條 為進一步規範物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《湖南省服務價格管理條例》、《湖南省價格監督管理條例》、《物業服務收費管理辦法》(發改價格〔2003〕1864号)和《物業服務定價成本監審辦法(試行)》(發改價格〔2007〕2285号)的規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法适用于本省行政區域内的物業服務、收費及監督管理。

　　未實施專業化物業服務的全省公共機構物業及原房改房的收費參照本辦法，由省物價局會同省機關事務局另行制定。

　　業主自行組織管理物業的，其物業服務及收費可參照本辦法執行，并由業主大會在屬地鄉、鎮人民政府(街道辦事處)的指導下具體實行。

　　第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及共用配套的設施設備和公共或共用場地進行維修、養護、管理，維護相關區域内的環境衛生和秩序，向業主(使用人)所收取的費用。

　　第四條 政府提倡建設單位、業主通過公開、公平、公正的市場競争機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競争，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競争形成。

　　第五條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門依據國家有關規定，制定全省物業服務收費的政策，指導全省物業服務收費管理工作。

　　市、州、縣政府價格主管部門會同同級房産主管部門按照價格管理權限，負責當地行政區域内物業服務收費的日常管理和監督工作。

　　第六條 物業服務收費應當遵循公開、合理以及費用與服務水平相适應的原則。

　　第七條 物業公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費，根據物業服務企業所提供服務的項目、性質、内容、特點等不同情況，分别實行政府指導價和市場調節價管理。

　　住宅的公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。

　　非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自願的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

　　第八條 住宅的公共性服務項目根據服務内容、服務要求和設施設備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區域清潔衛生服務，公共區域秩序維護服務，公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務等五項，等級從低到高，最高級為五級。

　　第九條 實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉建設主管部門制定物業服務分項目、分等級收費基準價，并定期公布(現階段全省分項目、分等級服務及收費基準價詳見附件一《湖南省住宅物業服務分項目分等級基準價标準》)。

　　市、州、縣價格主管部門會同同級房産主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務内容、服務質量、服務成本、物價指數等因素，在省定基準價上下30%的幅度内制定當地住宅物業服務分項目分等級指導價，并對同一住宅區内多種住宅類别制定各住宅類别的收費系數，每兩年應公布一次。

　　第十條 住宅物業管理區域的物業服務收費标準應按照質價相符的原則，分别選擇項目等級組合确定。物業服務收費标準為各物業服務項目收費标準的總和。

　　業主大會成立前未通過招投标方式确定的住宅前期物業服務收費标準由當地價格主管部門在當地公布的住宅物業服務分項目分等級指導價内核定。

　　鼓勵建設單位通過規範的招投标方式選擇前期物業服務企業，以招投标方式選擇前期物業服務企業的由當地價格主管部門審核物業服務收費資格。

　　未通過招投标方式确定的住宅前期物業服務收費由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并拟定收費标準，填列《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》(見附件二)。建設單位在核定的收費指導價範圍内，在房屋交易合同中與物業買受人預先約定物業服務内容、服務規範、收費标準、計費方式及計費起始時間等内容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一緻。

　　住宅前期物業服務收費未在房屋交易合同中與物業買受人預先明确的，業主有權拒絕付費。

　　業主委員會經業主大會依法、依程序決定與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效後，前期物業服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體标準由業主委員會經業主大會同意和物業服務企業在公布的指導價範圍内，根據選擇的服務項目及等級、小區規模、服務要求、服務質量(獲優秀物業管理稱号及住戶滿意度等情況)、服務成本、物價指數、盈利水平、物業新舊程度等因素，協商确定一個合同期内的執行标準。必要時可邀請屬地鄉、鎮人民政府及街道社區參與協調。

　　第十一條 因提供本辦法(附件一)未涵蓋的服務内容和設施設備而需增加物業服務成本的(如提供備用電源、柴油機發電機組、自備供水加壓泵、消防設施等非常用的公共設施等專項服務)，可根據其服務方式、時間另行在物業服務合同中約定收費标準。

　　第十二條 物業管理住宅區，因建設單位原因分期開發、分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設單位給予業主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。

　　第十三條 實行市場調節價的物業服務收費，前期物業管理期間由建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的内容;已成立業主大會的，由業主委員會經業主大會同意後依法、依規與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　各級價格、房産主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規範，促進物業相關各方合理約定服務收費及有關事項。

　　第十四條 物業服務收費可以采取包幹制或者酬金制等形式約定。

　　包幹制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費用采用包幹制的，住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價管理。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用于物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費用采用酬金制的，住宅區公共性物業服務收費可實行市場調節價管理。

　　第十五條 實行酬金制的物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立台賬，每年不少于一次向全體業主公布并接受業主委員會或者業主大會的質詢。實行包幹制的物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅區内公共性物業服務項目和服務工作情況，聽取業主大會的意見。

　　第十六條 物業管理公共性服務費用構成為：

　　1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、根據有關政策規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用等。

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設備的維護保養費用、電梯的運行維護費用、消防、監控、智能化等設施的運行維護及檢測費用，不包括保修期内應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　3、物業管理區域清潔衛生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、(除垃圾處理費以外的)環衛所需費用等。

　　4、物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費及通訊設備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

　　5、物業管理區域綠化養護費用，包括管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。 　　6、物業服務企業辦公費用和固定資産折舊費用，辦公費用是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公費用，固定資産折舊費用是指在物業服務項目内由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資産年限分攤費用。

　　7、物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用，是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公衆責任保險所支付的保險費用。

　　8、管理費分攤，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉，而由各服務項目承擔的費用。

　　9、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用(如文體、聯誼、比賽等必要的社區文化活動等)。

　　10、法定稅費。

　　11、合理利潤，住宅物業服務成本利潤率最高不得超過8%。

　　第十七條 為供熱、中央空調等動力設備發生的能源費用、運行維護費用應分别計入其供應價格中，不得另外向業主(使用人)收取。

　　第十八條 住宅公共性物業服務費按照法定産權面積計收。已辦理産權證的，以産權證記載的建築面積為準，未辦理産權證的，按購房合同标明的建築面積計算。

　　由業主購買(使用)的車庫、層高達到2.2米雜屋的公共性物業服務費按照同類型住宅收費标準的50%收取。另有合同約定的從其約定。

　　改變使用性質的住宅用于辦公的應按照同類住宅收費标準加收100%，用于商業的應加收200%。改變使用性質的雜屋、車庫，用于居住的應按照同類住宅收費标準收取，用于辦公的按同類住宅收費标準加收100%，用于商業(包括商業經營，為經營配套的倉儲、員工食堂等)的按同類住宅收費标準加收200%。

　　第十九條 物業服務費由物業服務企業向業主或物業使用人收取。納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業竣工驗收合格後，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，經物業買受人查驗收房後，物業服務費由買受人交納;物業買受人在查驗收房時物業存在不符合法律法規規定和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位交納;物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納，但首先由建設單位墊付并負責追繳。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。

　　已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。

　　物業服務費按月計收，經雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。

　　第二十條 前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費标準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　物業産權轉移時，産權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;産權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。物業受讓人在産權轉移時應向物業服務企業了解物業服務合同、管理規約等情況，并督促原業主結清相關物業服務費用，出現費用未結清時，由物業受讓人承擔連帶交納責任。

　　第二十一條 住宅區劃内的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。利用道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房以及物業共用設施設備、共用部分進行經營，應當征得相關業主、業主委員會經業主大會或經專有部分占建築面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本(人工、維護和稅費等)後應當按照業主大會的決定使用，并向全體業主公布收益所得的實際收入與支出情況，接受業主委員會的質詢。

　　第二十二條 物業管理區域内的車輛停放服務，包括場地占用服務、停車物業服務及車輛特約保管服務。已購買或租賃場地使用權的，不再收取場地占用費。非規劃區的停車場地占用費由業主委員會經業主大會确定;停車物業服務費和規劃區的停車場地占用費實行政府指導價;車輛特約保管服務費實行市場調節價;車輛停放服務收費由價格主管部門另行制定。

　　第二十三條 業主(使用人)對房屋進行裝修，裝修人在室内裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業申報。業主、裝修人或者裝飾裝修企業，需要物業服務企業提供特别服務的，可以與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，物業服務企業按照室内裝飾裝修管理服務協議可向業主(使用人)收取以下費用：

　　(一)裝修服務費：按房屋建築面積和裝修工期在裝修管理服務協議簽訂時一次性向業主收取。裝修服務費主要用于裝修期間各種設備、設施的能源消耗、裝修管理服務、各種資料的制作等費用。

　　(二)裝修垃圾清運費：業主可以委托物業服務企業清運裝修産生的垃圾(不包括拆除牆體産生的建築垃圾)，也可以按照規定時間自行清運;委托物業服務企業清運的，清運費标準在政府指導價範圍内由業主和物業服務企業協商确定。

　　(三)出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區，物業服務企業可對裝修工人出入實行持證限期管理，并收取證件工本費。

　　(四)裝修押金：根據室内裝飾裝修管理服務協議一次性向業主和裝飾裝修企業收取。在裝飾裝修工程完成後應當立即退回。但是，裝修期間損壞的共用部分(公共走廊、牆面等)、共用設施設備(電梯、對講門等)的修複由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修複時，物業服務企業可扣取相關裝修押金進行修複，其餘部分應在裝飾裝修工程完成後退回。 　　除上述費用以及實際提供了資料複制服務可以依照市場價格合理收取複印費外，物業服務企業不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其它任何費用。 　　上述收費标準由當地價格主管部門會同房産主管部門制定并公布。

　　第二十四條 有關單位向物業管理區域内提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執行規定的收費标準，不得亂加價、亂收費，并直接向業主收費和提供服務。需要委托物業服務企業代收費的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收、代繳合同，并向物業服務企業支付1—3%的代辦服務費。

　　第二十五條 在簽訂物業服務合同之前，物業服務企業應查驗接管物業管理區域的公共配套服務設施，對公共配套服務設施不全或不能正常使用的，應要求建設單位或業主大會完善，不能完善的，其物業服務内容及其要求、服務收費及其标準，可參照本辦法在服務合同中明确。

　　物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護内容、标準及其要求，物業服務企業應根據有關規定與建設單位或業主大會在服務合同中明确。

　　第二十六條 物業服務收費實行收費公示制度和服務價格登記制度。物業服務企業應在物業管理區域内的顯著位置，将物業服務企業名稱、服務内容、服務标準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費标準(含指導價标準、允許浮動幅度、實際收費标準)和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費标準以及收費依據、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業主(使用人)分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業主的監督和質詢。

　　公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。

　　業主大會成立前未通過招投标方式确定的住宅前期物業管理公共性服務收費，建設單位或物業服務企業應在物業銷售(預售)前15個工作日内持《住宅前期公共性物業服務收費申報審核表》，到當地價格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》;業主大會成立前，通過招投标方式确定的住宅前期物業管理公共性服務收費标準，以及由物業服務企業和業主委員會經業主大會同意選擇協商确定的公共性物業服務費合同期内的執行标準，應由物業服務企業填列《公共性物業服務費備案登記表》(見附件三)，報經當地價格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》，實行亮證收費。

　　第二十七條 物業服務企業按規定向業主(使用人)收取了物業服務費的，其它任何單位和個人不得再重複收取性質相同的費用。

　　未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務，需收取費用的，委托人有權拒付。

　　第二十八條 物業服務企業不承擔收取自身不提供管理或服務的費用。政府有關部門(單位)及社區在物業管理區域内按規定應當向業主(使用人)收取費用的，須持合法有效文件自行向業主(使用人)收取。

　　第二十九條 物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同一物業管理區域内相同的物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得區分業主身份實行不同的收費标準。

　　物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦 證費在内的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予标明的費用。

　　第三十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其及時足額繳納物業服務費用;逾期仍不交納的按《物業服務合同》約定，交納相應的滞納金，物業服務企業可以依法追繳。

　　建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會經業主大會同意與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以其并非合同當事人為由拒交物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業服務費。

　　第三十一條 物業服務企業将物業服務合同中部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務内容，提高收費标準。

　　第三十二條 物業合同雙方應接受屬地鄉、鎮人民政府及街道社區的監督，發生物業服務糾紛時，可接受其調解。

　　各級價格主管部門應會同房産主管部門，加強對物業服務企業的服務内容、質量、收費項目、收費标準的監督。

　　物業服務企業違反物業收費法規及有關規定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業服務收費明碼标價規定》、《湖南省服務價格管理條例》和《湖南省價格監督管理條例》等法律、法規、規章規定予以處罰。

　　第三十三條 價格主管部門、房産主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務收費的，由同級人民政府或上級價格主管部門、房産主管部門責令其糾正，并依法對有關責任人做出處理。

　　第三十四條 本辦法自2010年7月1日起實施。各級價格主管部門可會同同級房産主管部門結合當地實際制定實施細則。《湖南省物價局、湖南省建設廳關于發布湖南省物業服務收費管理實施辦法的通知》(湘價服〔2004〕178号)以及其他與本辦法不符的規定同時廢止。

　　本辦法實施前已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費标準等仍按原合同約定執行，合同到期後按本辦法規定執行。

　　本辦法實施時尚未成立業主大會且原有服務等級低于本辦法适用收費标準的，須相應提高服務等級;收費标準低于本辦法相應服務等級的，在業主大會成立前不得擅自提高收費标準。